El Aviso Ausgabe August 2002 Spanische Grundbücher sind sicher - man muß sie nur selbst überprüfen! Eine automatische Benachrichtigung bei Veränderungen erfolgt seitens der Behörden nicht. "Ich muß alle meine Termine absagen, die wollen meine Finca versteigern." Emil ist total aufgelöst als er mir gerade am Telefon mitteilt, dass unser Treff heute Abend nicht klappt. "Was ist denn eigentlich passiert?" frage ich. Bei Emil sprudelt es nur so heraus: "Stell dir vor, ich sitze vorhin ganz gemütlich auf meiner Terrasse und arbeite an meinem Laptop. Unser Hund bellt und meldet einen Besucher. Es erscheint - du wirst es nicht glauben- eine sehr hübsche junge Dame mit einem Roller. Sie grüßt freundlich und erzählt, wie schön es hier im Schatten ist. Ich lade sie zu einem kühlen Trink ein, frage nach ihrem Namen und ihren Wünschen. Sie heißt Rosa und bringt einfach nur amtliche Schreiben von der Gemeinde direkt zum jeweiligen Empfänger. Na ja, denke ich, eine so aufgeweckte und freundliche Person kann ja nichts Schlimmes mit sich bringen. Wir trinken unseren Eistee, sie übergibt mir einem verschlossenen Umschlag vom Gericht und ich unterschreibe für den Empfang. Gericht, das klingt etwas unheimlich. Was habe ich denn mit dem Gericht zu tun? Rosa kann oder will es nicht beantworten, bedankt sich für die Erfrischung und zieht mit ihrem Roller von dannen". Mit Emils Ruhe ist es vorbei. Er öffnet den Umschlag und liest. Gott sei Dank ist der Inhalt auf Castellano, so kann er wenigstens grob den Inhalt ermitteln. Moment, Subasta, ist das nicht Versteigerung? Es wird ihm heiß und kalt. Und tatsächlich: Dona Maria hat gegen ihn die Zwangsversteigerung seiner Finca eingeleitet. Aber wer ist Dona Maria? Er kennt sie nicht. Und was hat seine Finca damit zu tun? Spinnen jetzt wirklich alle? Zur Klärung der Angelegenheit treffen wir uns am Abend doch. Auf meine Frage präsentiert mir Emil stolz die abgegriffene Fotokopie eines Grundbuchauszugs von 1992. "Da steht keine Maria drin!" meint er. "Und wo stehst Du als Eigentümer?" frage ich. Er ist davon überzeugt, dass alles seine Richtigkeit haben muß, schließlich hat er ja 1992 beim Notar gekauft und bezahlt. Am anderen Tag habe ich den noch nachts per E-Mail angeforderten neuen Grundbuchauszug zur Hand. In einem kann ich Emil beruhigen, er ist gemeinsam mit seiner Frau 1992 als Eigentümer eingetragen. Aber dann kommen weitere Vermerke: Es ist eine Arrestverfügung zu Gunsten von Dona Maria aufgrund eines rechtskräftigen Urteils des Gerichts von 1992 gegen Emils Vorbesitzer eingetragen. Und daraus wird nun wegen der bis heute nicht erfolgten Zahlung die Zwangsversteigerung angedroht. Es hilft momentan nur ein Trost, im August läuft bei den Gerichten fast nichts. Und auch die Anwälte erholen sich für neue Taten. Wie es mit diesem echten und wirklichen Fall weitergeht, erfahren sie in der nächsten Ausgabe, mit der Beendigung der Gerichtsferien. Fortsetzung der wahren Geschichte in der nächsten Ausgabe. El Aviso Ausgabe September 2002 Spanische Grundbücher sind sicher - man muß sie nur selbst überprüfen! Emil war total geschockt, dass seine vor 10 Jahren erworbene Finca plötzlich versteigert werden soll. Er hat notariell erworben, den gesamten Kaufpreis bezahlt, und nun muß er für Schulden seines Vorbesitzers einstehen. Das kann doch nicht wahr sein !? Anfang September eines jeden Jahres laufen die Gerichtsferien in Spanien aus. Berge von zwischenzeitlich angesammelten Akten stapeln sich auf den Schreibtischen von Angestellten, Beamten und Richtern. Wie soll sich ein Mensch, der nach 4 Wochen toller Urlaubsstimmung wieder in den Alltag zurückkommt, zurecht finden? Alles muß schließlich seine Ordnung haben - und Recht muß Recht bleiben. Emil fragt also am 2. September, am ersten offiziellen Arbeitstag des Gerichts, direkt bei der zuständigen Geschäftsstelle, nach dem Stand seiner angedrohten Versteigerung nach. "Emil?". "Zwangsversteigerung?" "Vorbesitzer?". Alle finden es toll, dass er sich selbst als Betroffener um eine Klärung bemüht. "Eigentlich haben wir es hier nur mit Procuradoren zu tun" sagt lachend die Gerichtsschreiberin. Procuradoren sind Personen der spanischen Gerichtsbarkeit, die für die Koordination zwischen Anwalt und Gericht zuständig sind. Emil kann diesen Spaß nicht verstehen. "Hier soll meine Finca, auf der ich seit fast 10 Jahren wohne, und bei der ich immer alles bezahlt habe, versteigert werden." Er lässt sich mit dem Verweis auf eine Prokuradora nicht abspeisen. Schließlich haben nette Leute beim Geicht auch persönliche Empfindungen. Und Spanier, insbesondere auf Mallorca, helfen jedem der um Hilfe bittet. Emil erklärt seine Lage. In der Zeit, zwischen offiziellem Kauf beim Notar 1993 und seiner Eintragung als neuem Eigentümer im Grundbuch, hat sich ein Schuldner des Voreigentümers im Grundbuch abgesichert. Von dieser "Pfändung des Grundstückes" hat er in der Zwischenzeit nie erfahren. Warum soll er auch von seiner eigenen Finca einen Grundbuchauszug anfordern? Der Vermerk auf seiner "Escritura", die er damals 6 Monate nach dem Kauf von der Gestoria erhalten hat, war für ihn eine weitere Bestätigungen der Rechtskraft seines Anspruch als neuer Eigentümer. Die Stempel von Notar, Finanzamt, Grundbuchamt usw. sprechen für sich. Die Gestoria hat ihn, den "Spanisch-Unkundigen" auch nicht auf einen Zwischeneintrag hingewiesen. Auf dem Flur vor dem Zimmer der Geschäftsstelle des Gerichtes finden sich zwischenzeitlich viele Leute ein. Es ist schon interessant, wie dieser Deutsche seine Sache vorträgt. Man könnte ja Mitleid mit ihm haben - aber warum war er nur so lange so gutgläubig? Schließlich weiß jeder, dass man seine Finca immer im Auge behalten muß. Nicht nur vor Räubern, die es auf Mallorca sowieso nicht gibt, aber vor Eintragungen. Denn diese erfolgen automatisch - ohne Vorwarnung - mit voller Rechtskraft gegen das Grundstück. Emil einigt sich schließlich auf ein "Gentlemen-Agreement". Die Forderung gegen den Voreigentümer ist durch Urteil rechtens. Er ist Eigentümer eines Grundstücks, und dieses haftet für die Schuld. Er muß die Forderungen dieses Grundstücks bezahlen. Er erklärt sich nach einigem Überlegen bereit, die Schuld seines Vorbesitzers und die aufgelaufenen Zinsen zu bezahlen. Alle sind froh, ein Anwalt auf dem Flur lädt Emil spontan zu einem beruhigenden Brandy ein. Draußen scheint die Sonne und eine zusätzliche Zahlung ist besser als gar keine Finca. Emil muß den Anwalt der Gegenseite nicht bezahlen. Alles hat er mit viel eigenem Elan erreicht - in Einklang des spanischen Rechtswesens und ohne Kosten für einen Procurador. Achim Menrad Betriebswirt und Dipl.-Sachverständiger (DIA) für spanische und deutsche Immobilienbewertung