| Der Immobilienbranche geht es nicht besonders gut, die Geschäfte liefen in Deutschland und auch in Spanien schon mal besser.
Nehmen wir einmal das Beispiel Hauskauf:
Wer in den USA einen Makler anruft wird mit einem Service konfrontiert, von dem wir hier nur träumen. Ein möglicher Käufer ruft dort einen einzigen Makler an und beschreibt diesem seinen genauen Hauswunsch und die Gegend in der er wohnen möchte. Der Makler setzt sich mit allen Kollegen in Verbindung und teilt sich im Erfolgsfall die Provision. Er sucht zehn passende Häuser und macht alle Termine für einen Tag – ohne, dass bei der Besichtigung der Eigentümer oder Bewohner stört. Niemand beobachtet misstrauisch wenn Wände abgeklopft oder Wasserkräne aufgedreht werden. Niemand benötigt höfliche Vertröstungen als Notlügen – der Interessent sagt einfach was ihm gefällt und was nicht. Makler in den USA sind die Motoren des Immobiliengeschäfts.
Bei uns sieht das etwas anders aus. Jeder Makler wacht eifersüchtig darauf, dass nur er das Objekt verkauft. Suche und Kauf ist für alle Beteiligten umständlich, teuer und unendlich zeitaufwendig.
Geballte Beratung bedeutet zwar höhere Anforderungen an ein funktionierendes Netzwert von Fachleuten, aber auch neue Einnahmequellen und Unabhängigkeit von reinen Transaktionsgeschäften. Käufer und Verkäufer erwarten immer mehr Beratungs- und Informationsangebote – und spart immer seltener an dem Honorar, das qualifizierte Berater und Gutachter kosten.
Steuerberater und Notare sind lt. FAZ vom November 2003 angeblich die beste Kombination für Erblasser. Anwälte seien zu wenig spezialisiert.
Notare, Steuerberater und Rechtsanwälte bearbeiten oft nur jeweils ihren Teil der Nachfolgeregelung? Und vernachlässigen dabei manchmal andere Teile sowie menschliche, psychische und unternehmerische Aspekte?
Ich kann mir das zumindest bei den Teilnehmern dieses Seminars nicht vorstellen – schließlich sind Sie da um neue Ideen einzufangen und Netzwerke zu spannen.
Ich jedenfalls bin als Sachverständiger gern Mitglied in einem Verein von Juristen und möchte mit meinem eigenen kleinen Netzwerk von Gutachtern zum Gelingen von guten Geschäften beitragen.
Vielleicht tun wir uns alle einmal zusammen und kooperieren,
dann macht es wieder Spaß, ein Haus zu kaufen .
2. Rechtliche Grundlagen Deutschland
2.1. Die wichtigste rechtliche Grundlage für die deutsche Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken ist die
Wertermittlungsverordnung (WertV 98)
Das Baugesetzbuch (BauGB) enthält eine Ermächtigungsvorschrift für die Bundesregierung zum Erlass von Vorschriften über die Anwendung gleicher Grundsätze bei der Ermittlung der Verkehrswerte und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten. Mit dem Erlass der Wertermittlungs-verordnung wurde dem entsprochen.
Seit der Ursprungsfassung aus dem Jahr 1961 ist die Wertermittlungs-verordnung mehrfach geändert und novelliert worden. Zuletzt geschah dies durch Artikel 3 des Bau- und Raumordnungsgesetzes vom 18.08.1997 (BGBl. I 1997, 2081).
Während die Wertermittlungsverordnung verbindliches Recht für die Tätigkeit der Gutachterausschüsse und die Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken ist, sind die Wertermittlungs-richtlinien (WertR 2002) als Ergänzung der Wertermittlungsverordnung nur soweit verbindlich, als ihre Anwendung angeordnet ist.
Auch wenn die Wertermittlungsverordnung nur für bestimmte Behörden und Institutionen bindend ist, findet sie jedoch auch dort eine breite Akzeptanz, wo ihre Anwendung nicht zwingend vorgeschrieben ist.
So hat auch der BGH anerkannt, dass die Wertermittlungsverordnung allgemein anerkannte Regeln der Wertermittlungslehre enthält.
2.2. Weitere gesetzliche Grundlagen ergeben sich z.B. aus:
- BGB, - BauNVO,
- II. BV, - NHK 2000,
- BauGB, - div. DIN-Vorschriften, usw
2.3. Als weiteres Regelwerk gilt der § 194 des BauGB :
„ Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheiten und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
2.4. Sachverständigen-Arten
Sachverständiger ist nicht gleich Sachverständiger
Wenn Sie einen Sachverständigen suchen, haben Sie die Qual der Wahl. Denn Sachverständiger ist nicht gleich Sachverständiger: Im Gegensatz zu Titeln wie "Architekt" oder "Ingenieur" ist der Begriff "Sachverständiger" nicht geschützt. Es gibt allerdings einige Zusatzbezeichnungen, die nur unter ganz bestimmten und oft gesetzlich geregelten Voraussetzungen verwendet werden dürfen. Sie unterscheiden sich vor allem bei den Anforderungen an die Qualifikation und durch die Stellen und Institutionen, die den jeweiligen Titel vergeben dürfen.
Jeder Sachverständige muß in seinem Fachgebiet über eine überdurch-schnittliche Fachkenntnis verfügen. Er macht sich sonst wegen:
- Tatbestand der Täuschung gem § 132 StGB und / oder
- sitten- und / oder irreführender Werbung nach UWG
schuldig
Nach Angaben des Instituts für Sachverständigenwesen e. V. in Köln lassen sich die Sachverständigen grob in folgende Gruppen einteilen:
2.5. Voraussetzungen für Sachverständige
Grundsätzlich können Sie einen Sachverständigen immer dann beauftragen, wenn Sie unabhängige fachliche Informationen oder einen unabhängigen fachlichen Rat benötigen
Sachverständiges Ermessen
Eine sachverständige Würdigung aller Umstände nach bestem Wissen und Gewissen ist erforderlich und nötig. Man muß sich darauf verlassen können, dass alle Besonderheiten fachmännisch berücksichtigt werden.
Die freie Beweiswürdigung ist in § 287 ZPO ausdrücklich berücksichtigt.
Nicht immer kann alles mathematisch in Maß und Zahl errechnet oder benannt werden. Der Sachverständige macht keine Preise, er soll vielmehr einen Markt-preis oder Verkehrswert zu einem genau festgelegten Bewertungsstichtag (evtl. auch für zurückliegende Zeitpunkte) feststellen.
Dabei geht es beim Einsatz von Sachverständigen immer (nur) um die Beurteilung der tatsächlichen Gegebenheiten , nicht aber um die Beantwortung von Rechtsfragen . Hier kann das Sachverständigengutachten dann aber die wichtigste Entscheidungsbasis darstellen, wenn beispielsweise das Gericht im Prozess einen ganz bestimmten Umstand beurteilen muss. Aufgabe des Sachverständigen ist es daher, einen vorgegeben Sachverhalt mit Hilfe seines Fachwissens und seiner Erfahrung objektiv, unparteiisch und unabhängig vom jeweiligen Auftraggeber zu bewerten und - in aller Regel - in einem Gutachten schriftlich niederzulegen. Daher muss er nicht bloß kompetent auf seinem Fachgebiet, sondern auch glaubhaft und vertrauenswürdig sein.
„Ein Gutachten ist die objektive, gewissenhafte und sachlich begründete Beurteilung eines vorgegebenen Sachverhalts in einer für Laien verständlichen und dem Fachmann nachprüfbarer Weise.“
( RA Dr. Peter Bleutge, DIHT)
3. Rechtliche Grundlagen Spanien
Die wichtigste rechtliche Grundlage für die spanische Wertermittlung bildet die Verordnung des spanischen Wirtschafts- und Finanzministeriums vom 30.11.1994 über die Grundlagen der Immobilienbewertung für bestimmte Finanzinstitute ( Orden de 30 de noviembre de 1994 sobre normas de valoraciòn de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras ) .
Die Verordnung über die Grundlagen der Immobilienbewertung besteht aus 5 großen
Kapiteln:
- Kapitel: Bewertungskriterien, Prinzipien und Definitionen
- Kapitel: Wertermittlungsverfahren
- Kapitel: Allgemeine Vorgehensweise
- Kapitel: Technische Anweisungen zur Realisierung der Gutachten und zur
Berechnung des Schätzwertes
- Kapitel: Normen und spezielle Anweisungen für die Immobilienbewertung zur Abdeckung der technischen Maßnahmen der Versicherungsgesellschaften.
In der Verordnung des Hypothekenmarktes (Vorschrift 685/1982 vom 17.03.1982) wurden bestimmte Aspekte über die Hypothekenmarktregelung entwickelt und die Einrichtung von Bewertungsunternehmen geregelt.
Weitere gesetzliche Regelungen gibt es z.B. für die Katasterbewertung.
3.1. Rechtlich geregelte Sektoren
Die gesetzlichen Vorschriften umfassen die Bereiche für die
• Bewertung zur Gewährung von Hypothekarkrediten,
- Bewertung zur Regelung und Erfassung der Pflichtabdeckung der Versicherungsgesellschaften,
- Bewertung von Immobilienfonds,
- Bewertung von Anlagen zur Altersversorgung,
- Bewertung von Beiträgen zu Aktiengesellschaften und
- Katasterbewertungen.
3.2. Rechtlich nicht geregelte Sektoren
Die restlichen Sektoren werden nicht durch gesetzliche Vorschriften geregelt . Dazu gehören u. a.:
- Bewertung von Anlagevermögen für Unternehmen,
- Bewertungen als Grundlage für juristische Entscheidungen,
- Bewertungen in Erbschaftsangelegenheiten und
- Beratungen im Allgemeinen.
3. Bewertungsunternehmen
Inzwischen existieren in Spanien ca. 80 Bewertungsunternehmen, die praktisch den gesamten Bewertungsmarkt erfassen. Sie müssen folgende Mindestanforderungen erfüllen:
- Gründung als Aktiengesellschaft mit einem Gesellschaftskapital von mindestens 300.000 Euro,
- über eine Haftpflichtversicherung von min. 300.000 bis 3.000.000 Euro verfügen, deren Höhe vom Umsatz des einzelnen Unternehmens abhängt,
- ein Team von min. 10 Sachverständigen und 3 Kontrollgutachtern umfassen,
- über Qualitätskontrollen für die erstellten Gutachten verfügen und
- im Spezialregister der spanischen Zentralbank eingetragen sein.
3.4. Definition der Immobilienwerte
Ähnlich wie in Deutschland der Verkehrswert aus Sach-, Ertrags- oder Vergleichswerten ermittelt wird, wird auch in der spanischen Wertermittlung eine Unterscheidung vorgenommen.
Der Marktwert ( Valor de mercado ) ist der Nettobetrag, den der Verkäufer vernünftiger Weise als Erlös aus dem Verkauf eines Grundstücks zum Bewertungsstichtag erwarten kann. Hierbei wird vorausgesetzt, dass sich die Vermarktung über eine angemessene Dauer erstreckt, dass wenigstens ein potentieller Käufer existiert, der über die Eigenschaften der Immobilie richtig informiert ist, und dass sowohl der Käufer als auch der Verkäufer frei und ohne Zwang handeln.
Die Wiederbeschaffungskosten ( Coste de reemplazamiento-reposici´on ) werden in Brutto- und Nettowiederbeschaffungskosten unterschieden.
Die Bruttowiederbeschaffungskosten ( Bruto o a nuevo ) sind die Summe der notwendigen Investitionen, um zum Schätzungsstichtag eine Immobilie durch eine andere mit den gleichen Eigenschaften zu ersetzen.
Die Nettowiederbeschaffungskosten ( Neto o actual ) sind die Summe der Bruttowiederbeschaffungskosten unter Berücksichtigung der Abschreibung angewandt zum Schätzungsstichtag.
Der Maximal Legale Wert ( Valor m´aximo legal ) ist der maximale Verkaufswert einer steuerlich geschützten Sozialwohnung, der in der Verordnung festgelegt ist.
Aus dem Marktwert, den Wiederbeschaffungskosten, dem Maximal Legalem Wert und weiteren Informationen über den Markt wird der Schätzwert einer Immobilie ( Valor de tasaci´on ) abgeleitet. Er wird als Hypothekenkreditgarantie betrachtet und entspricht somit dem deutschen Beleihungswert .
Der Katasterwert ( valor catastral ) wird nur von den Katasterämtern als Grundlage für die Besteuerung ermittelt. Er ist ein statischer Wert, der etwa alle zehn Jahre an den Immobilienmarkt angepasst wird.
Diese Werte können an Hand verschiedener Wertermittlungsverfahren bestimmt werden.
3.5.Literatur
- Wertermittlung in Spanien – Diplomarbeit von Dipl.-Ing. Katrin Weke,
- Orden de 30 de noviembre de 1994 sobre normas de valoraci´on de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras,
- TINSA, Firmenprofil,
- Blue Book, Kapitel 10.03 Spanische Bewertungsverfahren
4. Fazit über Gutachtenerstellung in Deutschland und Spanien
Das spanische Sachverständigenwesen hinkt den deutschen und auch den weitgehenden europäischen Grundsätzen nach.
Eine deutsche öffentliche Bestellung von Sachverständigen mit dem Spezialbereich „Bewertung spanischer Immobilien“ existiert nicht und ist nach Aussagen des DIHT auch nicht vorgesehen. Die Zertifizierung nach EN DIN 45013 ist z.Zt. auch nicht möglich, die geforderten Gutachten über die Bewertung von unterschiedlichen Immobilien können nicht für spanische Objekte vorgelegt werden. In Spanien gibt es noch keine Zertifizierungsstellen.
Der Sachverständigenbereich ist stark den Bedürfnissen der Banken ausgerichtet. Dort steht jedoch bei Beleihungen die Bonität des Kreditnehmers und nicht der eindeutige Wert eines Objektes im Vordergrund. Nicht Einzelpersonen, sondern Aktien-Gesellschaften sind für die Bewertungen zuständig. Häufig ist es so, dass die unterschiedlichen spanischen Banken auch zeitnahe Gutachten von Bewertungs-Unternehmen, die mit anderen Banken zusammenarbeiten, nicht für eigene Zwecke anerkennen.
Ein Kreditsuchender benötigt also, wenn er bei mehreren Banken Angebote einholen möchte, auch mehrere Gutachter zur Erstellung von mehreren Gutachten (die er alle selbst bezahlen muß).
Die Erstellung von Gutachten für die Bewertung von Anlagevermögen für Unternehmer, als Grundlage für juristische (Gerichts-) Entscheidungen, in Erbschaftsangelegenheiten und für Beratungen im Allgemeinen sind durch gesetzliche Vorschriften in Spanien nicht geregelt.
Dementsprechend werden spanische Gutachten, auch wenn sie beglaubigt übersetzt sind, häufig in deutschen Rechts-Verfahren nicht anerkannt. Welcher gewiefte Anwalt lässt sich schon ein Gutachten über einen Beleihungswert, statts Verkehrs- oder Marktwert, unterjubeln?
Bei deutschen Gerichten gilt in erster Linie der Grundsatz der Nachvollziehbar-keit von Wertansätzen und WertV, auch für Immobilien in Spanien. Dies kann ein spanisches Gutachten aus den geschilderten Gründen nicht bieten.
Bei Erbrechts- und Scheidungsverfahren in Deutschland wird bei vorhandenem Immobilienvermögen die Verteilung oder der Verbleib mit Auszahlung geregelt.
Der „Zahlpartner“ will wenig bezahlen, der „Bekommpartner“ viel erhalten.
Hier hilft eigentlich nur ein nachvollziehbares Gutachten zum Verkehrswert nach deutscher WertV unter Berücksichtigung und Verdeutlichungen spanischer Besonderheiten.
US-Autor Amrose Bierce führt aus:
„ Der Tod ist nicht das Ende, es bleibt immer noch der Erbstreit“.
In Deutschland werden pro Jahr ca. 100 Milliarden Euro vererbt – Tendenz steigend. Und jeder 4. Fall landet vor Gericht.
Nach der Trauer kommt oft der Hass, auch in einst intakten Familien.
Es wurde festgestellt, dass auch die Mindestanforderungen an ein Gutachten in beiden Ländern absolut unterschiedlich ist.
Es bleibt also abzuwarten, wie deutsche Gerichte in der nahen und weiteren Zukunft in Urteilen die Werte spanischer Immobilien feststellen werden –
und wie deutsche Anwälte entsprechende Klagen begründen.
5. Verfahren der Wertermittlung nach WertV
Eine Überschlagsrechnung ist kein anerkanntes Verfahren nach der WertV und in der Regel auch nicht nachvollziehbar.
Derzeit existieren 3 Regelverfahren durch Ermittlung vom
- Ertragswert,
- Sachwert und
- Vergleichswert.
6. Problematik der Immobilienbewertung in Spanien
- wertrelevante Aspekte sind im Allgemeinen außerordentlich komplex und vielschichtig,
- Literatur und Rechtsprechung vertreten unterschiedliche Auffassungen,
- Grundlagen in Deutschland und Spanien sind absolut gegensätzlich, wie z.B.:
Zustandekommen der Kaufvertrages, Eigentumsübertragung, Baugenehmigungen, sowie fehlende Gutachterausschüsse, Kaufpreissammlungen, Bodenrichtwertkarten, Mietspiegel, usw.
- Bauweise und Bauausführung,
- Feuchtigkeit und Schimmelbefall,
- sachverständiges Ermessen,
7. Besonderheiten in Süd-Europa
- Fehlende „amtliche“ Bezugswerte durch z.B. offizielle / inoffzielle Kaufpreise, Baukosten, Mieten usw,
- Differenzen von Angaben zwischen Eigentumsregister, Grundstückskataster und Istzustand, teilweise fehlende Legalität von Gebäuden oder Gebäudeteilen.
8. Möglichkeiten der Wertermittlung
- offizielle Gutachten
nach den Richtlinien der deutschen WertV mit entsprechender
Nachvollziehbarkeit sowie Berücksichtigung spanischer Eigenarten,
- Immo-Quick-Check
preiswertes Kurzgutachten zum Marktwert, auch für die Vermeidung
langwieriger Prozesse,
- Klärung der Legalität,
- Gutachten zu Baumängel und Bauschäden,
- Analyse und Sanierungsvorschläge zu Feuchtigkeit und Schimmel,
- Beschaffung des Auszuges aus dem Liegenschaftskataster,
- Gebäude-Expertisen.
Verträge und Vereinbarungen werden schneller unter-schrieben, wenn klare (Wert-) Angaben von neutraler Seite vorliegen.
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